深圳今年首次出让住宅用地,深圳楼市传来大消
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摘要:2017年的最后时刻,楼市再爆大新闻! 深圳突然宣布:在一块即将在2018年2月1日出让的住宅用地上,施行限售政策,限售期为5年! 12月30日,深圳规土委在官网上公布了四块二类住宅用地的转让消息。 其中前三块土地全部为纯租赁地块,具体信息如下: 根据土地转...

2017年12月30日,深圳4宗居住用地使用权挂牌出让。此次挂牌的4宗宅地分别位于龙岗和坪山,其中3宗用地用于建设全年期自持租赁住房。位于坪山的另一宗宅地,虽然项目建成之后可以销售,但前置条件是“满五年”,这引起市场强烈关注。

“限售”可以说是深圳楼市迈进新年之后第一个关键词,从最新的土地招拍挂信息中可以看到,今年首批挂牌的四幅居住用地当中,只有一幅用地的项目建成之后,是可以销售的,而且还有一个前置条件那就是得满!五!年!,这是否意味着深圳将进入“限售”时代?

重磅消息来了!深圳推出首宗只租不售地块,此次住宅供应项目中规定,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期自持,限整体登记,不得销售、转让。而且,竞拍成功后,需优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员,合同租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且不得转租。

5月24日,深圳市

  2017年的最后时刻,楼市再爆大新闻!

根据公告,上述4宗用地将于2018年2月1日进行出让。4宗用地起拍总价19.98亿元,总建面达25万平方米。值得注意的是,此次挂牌的4宗“二类居住用地”,均采用“单限双竞”的方式进行出让。

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土地房产交易中心

  深圳突然宣布:在一块即将在2018年2月1日出让的住宅用地上,施行限售政策,限售期为5年!

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对市场和购房者又将会有哪些影响?

深圳今年第一块纯住宅用地供应在昨日新鲜出炉,值得关注的是,这也是深圳首宗自持地块。深圳装修网获悉,公告规定,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期自持,限整体登记,不得销售、转让。与此同时,“单限双竞”的出让方式也重出江湖。

发布土地使用权出让公告,将在6月14日起挂牌出让五宗地的使用权。

  12月30日,深圳规土委在官网上公布了四块“二类住宅用地”的转让消息。

“单限”,即限地价——在评估地价基础上确定出让底价,竞地价时溢价率达到30%即为最高限制地价。“双竞”,即竞地价和人才住房面积。竞价过程中,竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,总居住建筑面积不变,按报出移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

那么这个限售

优先租赁给在龙华区工作的人

值得注意的是,这是2019年来深圳首次出让宅地,同时也是继2018年12月以后,该市时隔半年来再次出让住宅用地,还是一次性出让5宗宅地,但同时限制条件也是不少,不仅“限地价,竞人才房面积”,所建住宅更要限售3年。

  其中前三块土地全部为“纯租赁”地块,具体信息如下:

深圳装修网获悉,出让条件上表明,此次用于建设全年期自持租赁住房的3宗用地,项目建成后,宗地内租赁住房及商业用房在70年出让年限内自持,限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金不得超出合同地价与建筑物残值之和。

真的是所谓的新政吗?

作为本年度深圳土地市场首块纯住宅用地,昨日,A811-0323宗地的出让公告刚刚浮出水面,便在深圳地产圈掀起轩然大波。出让公告显示,这宗位于龙华民治街道的地块,总土地面积约20041.9平方米,总建筑面积为90180平方米,土地使用年限为70年。公告期自2017年10月11日起至2017年10月31日止,挂牌期自2017年11月1日起至2017年11月10日15时止。

根据公告显示,出让的土地均为居住用地,分别位于宝安区、龙华区、光明区以及坪山区,面积共约17万平米,挂牌起始总价154.35亿元,最高限制地价合计约223.84亿元。

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事实上,去年11月,深圳出让首宗“只租不售”宅地,这也是深圳在2017年唯一成功出让的一块宅地。该地块同样采用“单限双竞”的方式进行出让,最终深圳人才安居集团以10.1亿元并增加10800平方米人才住房面积拿下该地块。

新年首批居住用地

这也是深圳第一宗“只租不售”宅地。公告同时规定,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期自持,限整体登记,不得销售、转让,因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况而确需转让的,租赁住房及商业用房限整体转让。转让后,自持物业性质不变。项目允许抵押,但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。

其中位于龙华区民治街道,编号为A817-0609的宗地最高限制地价达到65.85亿元。

  根据土地转让公告,上述三块土地“建设全年期自持租赁住房,项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在70年出让年期内自持。自持是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记,不得转让,允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和”。

除上述“只租不售”地块外,深圳坪山区还将推出一宗宅地,用于普通商品房的建设。该地块位于坪山区金牛东路与创景路交汇处,建筑面积达86300平方米。引起市场强烈关注的是,该用地在出让合同中明确要求,“本宗地项目建成后,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。”

商品房设5年限售期

与此同时,项目须竣工验收后方可租赁,租赁须符合市、区政府关于租赁住房的相关规定,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员,合同租期最长不得超过20年。乙方自持的租赁住房应当提供满足市场需求的装修,且租赁合同应当约定承租人不得转租。

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  也就是说,上述三块用地的房子,只有整体的房产证,不是每套一个证。

不过,深圳的商品房“限售”5年并非新政。早在2016年11月10日,深圳挂牌出让的三宗居住用地就明确约定,“商品住房销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让”。深圳此次只是针对特定地块实行“限售”,没有针对全市新房交易,更没有针对二手房。

深圳装修网了解到,在市规土委公布的2018年第一批挂牌的居住用地当中,位于坪山区的一块土地被冠以了限售的烙印。

人才住房配建面积为27060平方米

(图片来源:深圳市土地房地产交易中心)

  第四块土地,就是“限售地块”,具体信息如下:

观察:租赁用地将会越来越多

在其土地使用权出让合同书中

事实上,A811-0323宗地亮相足够吸引眼球的除了自持这一条件之外,还缘于其全方位的高门槛———“单限双竞”。按照出让公告的要求,该宗地限成交地价,挂牌起始价为人民币7 .77亿元,最高限制地价为人民币10 .1亿元,封顶溢价率30%;竞成交地价,当竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得原则确认成交;竞人才住房面积,当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积,按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

公告指出,本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。

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因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈,深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。此前,深圳市规土委发布了《深圳市城市建设与土地利用“十三五”规划》,规划显示深圳计划在2016年至2020年通过城市更新提供30平方公里用地规模,还加大了向产业用地的倾斜力度,到2020年深圳全市工业用地占建设用地比重将不低于30%。

第七条写明

地块原定的人才住房配建面积为27060平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的,租赁住房面积随之减少。人才住房由竞得人建成后产权无偿归政府,由深圳市人才安居集团有限公司代表市政府接收、运营和监管。

这也就意味着,竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

  这块地在深圳坪山(见下图),土地面积1.9万多平米,未来建筑面积8.63万平米,其中至少配建人才住房15290平方米,还有商业、幼儿园等。土地转让采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让,即:限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。

深圳中原地产近日的统计数据显示,2017年深圳共计出让40宗土地,成交金额741亿元,同去年相比下滑27%。土地市场的一个新的转向,就是租赁用地将会越来越多地出现。中原地产认为,楼市调控政策不会放松,多渠道房源供应渠道的逐渐建立,深圳楼市将更加健康理性地发展。

本宗地项目建成后,普通商品住宅取得套房不动产权证之日起5年内不得转让。

声音

并且公告还提到,本次出让宗地建设普通商品住房,竞配建只租不售的人才住房。只租不售的人才住房产权归政府,竞得人建成后无偿移交,由各区住建部门负责接收、运营、监管。如果是居民家庭新购买商品住房的,自取得不动产权利证书之日起3年内也不得转让。

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深圳装修网了解到,除了土地市场,深圳最近也在多个方面发力租赁市场,房企巨头继续争相抢滩深圳长租公寓市场。此前,腾讯与深圳市住房和建设局联合宣布,深圳市住房租赁交易服务平台项目正式启动。

这一条款,让业界为之一“震”。

价高者得的出让方式或难再现

同时,项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比,不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

  当这块土地达到最高限价12.545亿元的时候,就开始竞“增加的人才住房面积”,相应就缩小了可以出售的普通商品房面积。

因为这一条款意味着,

“限地价竞人才住房面积”的出让模式,在深圳并非首例。去年11月,位于大鹏、坪山、龙华的三宗地也曾以“双限双竞”的方式出现。

其实在前几年,深圳住宅土地供应量已是逐渐减少,2015年和2016年均6宗,2017年仅为3宗。

  从转让合同里可见,普通商品房部分可以向社会公众出售,但购房者在拿到不动产证之后5年内不得转让。

深圳正式加入到全国限售的城市队列当中。

在中国指数研究院发布的《中国300城市土地市场交易情报(2017年1-9月)》报告中,前三季度,全国300个城市的土地平均溢价率为34%,同比下降14%.其中住宅类用地的平均溢价率为39%,较去年同期下降22%.具体到深圳,今年1-9月仅出让32宗地,远低于其他热点城市,且无一宗住宅用地。而土地出让金也同比下降44%至418.8亿元。

然而到了2018年,该市出让居住用地达到了13宗,不过主要以自持租赁用地为主,并且其中1宗位于尖岗山的地块在延期拍卖后仍无人竞买,成为了深圳近十年来首次出现住宅地流拍。

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全国“限售”时限

“从目前国家土地出让的大趋势可以预判,大城市单纯土地价高者得的方式,以后很难再出现。”专家说。不过,他同时指出,深圳的土地供应量太少,价格弹性非常低,如果是单纯的招拍挂,地价或多或少都会被推高,这也是此次实行“单限双竞”的原因。

毫无疑问,今日深圳一次性出让5宗宅地,不仅大手笔,也是近几年来非常难得一见的景象。

  限售是楼市调控的主要杀手锏

多为2至5年

深圳装修网了解到,这宗位于龙华民治街道的地块,总土地面积约20041.9平方米,总建筑面积为90180平方米,土地使用年限为70年。

*本文来自华尔街见闻(微信ID:wallstreetcn)。开通华尔街见闻金卡会员,马上领取2019全球市场机会。

  在楼市调控越来越猛烈的背景下,限售,成为目前楼市调控的主要杀手锏。

事实上,深圳的商品房“限售”5年并非新政。早在2016年11月,深圳供应的三宗居住用地就明确约定购房者取得房产证后5年内不得转让。

扩展阅读

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  所谓限售,是指新购住房需取得产权证满一定年限,方可上市交易或办理转让公证手续。这些年限大部分都设置在2到3年不得转卖,深圳这块住宅土地的房子是5年不能卖。

从2017年三月份以来,全国范围内越来越多城市的楼市调控政策不仅仅局限在以往的“限购”、“限贷”和“限价”。

郎咸平:70年只租不售,该买还是该租?

  约50个城市公布了“限售令”

截至去年年底,已有超过30多个城市陆续出台了楼市“限售”的政策。在这些城市当中,大部分的限售期是2-5年,有的甚至长达10年。

一夜之间,从中央到地方都在鼓励租房市场。

  第一个限售的城市是厦门,2017年3月23日厦门新规,要求新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

深圳:

北京面临的问题基本和上海一样。其他二三线城市相对好一些,落户就学都容易,房价也没那么高,所以还没出现流动人口负增长的情况。

  随后,有大约50个城市公布了“限售令”,限售期间一般是2年到5年不等,一些城市甚至在二手房交易里,也实施了“限售令”。

“限售”范围扩大或全面铺开

政府一看不得了,你们竟然这么干,这不行。于是出面干涉,最后政府限定最长租期10年,严堵开发商“以租代售”。

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此次深圳新挂牌土地出现了限售的要求,将原本只出现在保障房领域的限售规定,扩大到了商品房领域。

7月17日,广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,明确租购同权。7月24日,上海首批纯租赁住房用地出炉,成交价格不到6000元/平米,均采取“只租不售”模式。

  2017全年,深圳没有出让一块“建成后房屋可供出售”的普通住宅用地,这在大城市里是唯一的。2018年出让的第一块普通住宅用地,就附加上了限售5年的条款。可见,政策没有放松的迹象。

“限售”一手房

7月20日,住房城乡建设部、发改委等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,提出以建立购租并举的住房制度为主要方向,鼓励各地通过新增用地建设租赁住房,要求在12个城市开展租赁试点。

  值得注意的是,北上深三大一线城市,一直没有针对普通商品房实施限售。虽然此次深圳推出的“限售令”只是针对特定地块,但也意味着,“北上深不限售”的局面开始改变了,2018年楼市调控会持续。

或促二手房活跃

8月14日,北京市住建委在公布共有产权房相关文件公开征求意见的反馈情况时明确表示,共有产权住房属于产权类住房,可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。

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只租不售也好,限售也罢,对购房者而言最直接的影响就是,市场上可供购买的一手住房少了。因此二手房,有可能将成为首次置业的刚需、以及改善型需求置业者的首选。

似乎一夜之间,从中央到地方都在鼓励租房市场。其实如果你持续关注房地产市场,你就知道这个事情中央从2015年就开始加速推进了。2015年,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,目标都是在促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。各大房企早就闻风而动进入这个市场了。万科、碧桂园、龙湖、世联地产等都已经拿到了租赁地块。仅万科在上海就已经有5家长租公寓门店,1275间长租公寓。

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调控能够见效

一线高房价致负面效应显现,倒逼改革

需看两方表现

为什么中央现在要这么做?因为北京上海的高房价、高租金的负面效应已经开始显现。2016年北京常住外来人口807.5万人,比2015年的822.6万人减少了15.1万,这是北京17年来常住外来人口数量首次下降。 2015年末,上海外来常住人口数减少了14.77万人,这是上海15年来外来常住人口首次出现负增长。2016年上海的外来常住人口再次减少了1.45万人。以上海为例,大家离开的原因主要有三个:

深圳装修网了解到,本轮调控的初衷,是保证“房子是用来住的”这一基本原则。在“只租不售”、“限售”等一系列调控措施的影响下,不少开发企业已经开始转变思路,在住房租赁市场上大做文章。

第一,产业结构调整,逼走工人。上海社会科学院城市与人口研究所所长郁鸿胜2016年3月接受《新民晚报》采访时表示,上海2015年减少的15万外来常住人口中,以外来务工人员居多。 从数据上看的确如此,2014到2015年,上海石油和钢铁行业的总产值就分别下降了11%和20%,2015年上海建筑业竣工面积下降4.3%,这都意味着工人需求量萎缩。

但消费方,也就是有着住房需求的消费者,对此是否买账?他们又能否接受由买房变租房、这种观念上的转变?这也将直接影响本轮调控的效果。

第二,生活压力大,逼走年轻人。上海的房价之高大家有目共睹,在上海落户口的难度比移民国外还要大。上海本地高校毕业生毕业后很多无法留在上海就业,上海市教委透露,过去非上海户籍的应届生毕业后90%都留在上海工作,现在这个数字降到了60%。有的虽然一开始留在上海工作,但几年后也无法在上海正常生活,被迫逃离。

第三,入学难度大,逼走“外来”儿童。上海财经大学人口流动与劳动力市场研究中心调研发现,外来务工人员子女在上海上到初中二年级后有一半选择独自回老家就读(因为他们无法在上海本地读高中)。小学生也被迫离开,从2014年开始,上海的流动儿童入学要求从原有的“临时居住证”改为父母一方需要有“居住证”或者需要有连续两年的“灵活就业证”;2016年开始,要求连续三年的“灵活就业证”,而且居住证的办理条件从原来只需缴纳半年社保,到增加了合法居住的要求,也就是外来人口租赁的房子必须具有房产证才能办理居住证。 这些门槛的设立让一半以上的幼儿园孩子无法升入小学。2015年上海小学一年级流动儿童招生数量下降了2万。

北京面临的问题基本和上海一样。其他二三线城市相对好一些,落户就学都容易,房价也没那么高,所以还没出现流动人口负增长的情况。

在中国,只有落户以后你才是这个城市的正式居民,才能不受歧视的享受教育、社保、医疗等权利。二三线城市户口已经基本放开,租房即可落户,找到工作即可落户,甚至只要是大学毕业生有没有工作都可以落户。

世界上所有的国家和地区,首都或经济中心的人口都是越来越集中的,即使全国总人口数减少也依旧如此。如果北京上海吸引人才的能力减弱,说明我们出问题了,中央必须做点什么增加这些城市的吸引力。

深圳今年首次出让住宅用地,深圳楼市传来大消息。根据1991-2015年25年的统计数据显示,人口流出地区主要是四川、重庆、河南、安徽、贵州、广西、湖北和湖南,这8省市人口流出约占全国省际间流动人口的80%。人口流动增加了京津、长三角、珠三角的劳动力供给,对经济发展起到积极的促进作用。但是受各种因素影响,2015年,这8省市,除河南流出外,其他7省市人口均转为流入,8省市常住人口合计流入人口数为70.8万人。

再看全国的数据,流动人口数量从2014年开始下滑,这表明从这一年开始,越来越多的人选择留在户籍所在地,不出来干活儿了,所以流动人口就减少了。

我国租赁市场欠发达,亟待发展完善

第一,用市场化的方式保证居者有其屋是政府推出租赁房的原因。未来的一线房地产市场是,富人买房、中产租房、穷人住保障房。

现在就是要完善中间的租房市场。大城市房价高已经无需多言,无论从房价收入比、租售比等国际通用指标来看,还是直接对比发达国家房价水平,我国一线城市的房价都属于高水平。政府没有义务保证每个人都能买得起房子,但是可以让你有房子住。

第二,我国租房市场机构供给过少,租金高昂。表面上我国租房的人不多,只有10%,不用操心这个市场,实际上不是这样!在中国,虽然整体只有10%的人租房住,但这10%基本都集中在一二线大城市。这些在大城市打拼的人很多在老家有房子,所以中国整体住房自有率很高,但大城市租房问题也同样严峻。现在一线大城市已经和国际接轨了,但是租房市场完全供应不上。

在租房市场上,我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右(剩下98%是个人房东),与一些发达国家20%~30%的比例相比,差距非常大。日本的机构化租赁达到了80%,只有20%是个人房东直接租赁。

第三,如何把过高租金降下来,最好的方式就是增加租房供给,尤其是机构租房供给。

政府增加租房供应,结果企业内部享受政府优惠——必须打击!

2016年12月1日,万科竞得海淀区两个地块,其中住宅部分需100%自持出租。如果你是万科你会怎么办?最便捷的方式就是我一次性租给他70年,这就和卖房子没什么区别了。于是万科就找了小米公司,给他定向开发,小米出面购买房屋使用权,内部员工开始出钱认购房屋70年的租赁权,认购价格5.5万元/平米,首付50%就行,要知道周边二手房房价是8万元/平米。

政府一看不得了,你们竟然这么干,这不行。于是出面干涉,最后政府限定最长租期10年,严堵开发商“以租代售”。我相信私底下这都可以通过阴阳合同的方式来规避,比如10年后自动续期等。

政府通过国企直接持有房屋——上海模式,我们很认同

7月24日上海首次推出租赁房用地。拿到地的全是当地政府100%持股的国有企业,一个是上海嘉定新城发展有限公司,一个是上海张江有限公司,由他们持有并对外租赁。所以嘉定新城地块成交价只有5950元/平米,张江新区成交价5569元/平米。要知道,嘉定新城这块地周边的新房是4万元一平,张江新区这块地周边的新房是6万元一平。而且新房的租金随行就市,和周边商品房租金一致。按照市场估算,租金回报率约5%,20年就可以回本。

以上就是深圳装修网为您分享的关于深圳只租不售地块的详细情况以及只租不售的观点分析,希望能帮助到大家。

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