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摘要:仅仅依靠主营地产开发业务享受土地红利时代已经结束,有想法的房企都在加码多元化业务,优化产业结构布局,拓展新盈利点。 近日,首创置业称,启动首创非遗创新发展平台,作为首创发力文创产业的重要切入点。事实上,这意味首创置业将布局第五大业务板块,即...

中新网6月11日电 6月10日,北京市国资委组织开展了第三届“首都国企开放日”活动,共有155条线路供市民们参观游览,其中首创集团的郎园Vintage是这些线路中最有文创味的线路。近年来,首创集团推出第五大业务板块——文创产业,并将加大文创产业投资布局,预计今年有一批项目将陆续落地。

原标题:你所不知的郎园,野心远不止于国贸CBD | 城市更新

文化创意产业园区作为经济发展转型、产业规模化和细分领域发展的重要途径和载体,在促进产业集聚产生规模效益的同时,对国家和城市的文化事业和文化产业都起到重要作用。

守护民族文脉,传承非遗之美,是每一个炎黄子孙的使命,6月20日,由首创置业主办的“守大美非遗・创时代生活”——首创非遗创新发展平台发布会暨高峰论坛,在北京盛装登场。

  仅仅依靠主营地产开发业务享受土地红利时代已经结束,有想法的房企都在加码多元化业务,优化产业结构布局,拓展新盈利点。

威尼斯官方网站 1参观首创集团朗园Vintage

作者/白水

2018年,北京正式发布《北京市文化创意产业园区认定及规范管理办法》和《关于加快市级文化创意产业示范园区建设发展的意见》,并启动首批北京市文化创意产业园区认定工作。北京各区推荐了自己的文创园区,经过合规性审查、实地踏勘、专家评审等阶段,又通过相关会议审定,最终郎园进入了首批北京市文化创意产业园区。

步入静态展区,首先映入眼帘的是首创非遗创新发展平台的合作传承人——“燕京八绝”的八位大师带来的他们亲制的优秀作品:晶莹剔透、惟妙惟肖的玉雕器件;纹饰考究、华贵典雅的京绣服饰;富丽庄重,尽显皇家风范的盘金宫毯;还有花丝镶嵌、景泰蓝、雕漆、金漆镶嵌、牙雕等代表北京特色非遗技艺高峰的“绝活儿”名作。

  近日,首创置业称,启动首创非遗创新发展平台,作为首创发力文创产业的重要切入点。事实上,这意味首创置业将布局第五大业务板块,即文创产业。据悉,首创置业将投入50亿元文化产业基金,非遗创新发展将成为该基金重要投资方向。

在当天郎园Vintage的参观中,市民领略了老厂房创新利用后的新风采,并虞社演艺空间观看书画名家现场挥毫创作;在良阅•城市书房,市民体验了图书借阅、DIY书签、百科全书、取景拍照、读书沙龙和现场照片打印;郎园未来食堂实现了无店员配餐和智能点餐,市民无不为文创艺术园区白领智能食堂的便利性和现代感点赞;兰境艺术中心设有法国艺术家JC Penot创作的《桃花源记》跨界多媒体艺术展,市民这里探寻了曲径通幽的五感世界密境;在荟读书屋,恰逢古典音乐沙龙举办,让市民感受到了CBD私人图书馆浓厚的文艺气息。

铅笔正在满世界找跨界设计师。她是首创郎园的品牌负责人,想要在位于北京东坝的郎园Station项目中打造一个设计师聚落,以尝试将这座纺织仓库进行互动设计的更多可能性。

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国内非遗领域最有影响力的专家、组织机构代表以及首都优秀的非遗传承大师,大家为了共同的目标从各行各业走到一起,全力支持非遗事业。首创集团党委副书记、总经理李松平,中国纺织工业联合会副会长、纺织非遗领域业务领导孙淮滨,非遗与设计专家、民盟北京市委专职副主委、北京设计学会创始人宋慰祖,中国艺术研究院研究员、博导、中国民间文艺家协会副主席苑利,国家文物局专家、中国非遗保护协会职教专委会顾问、原北京市发改委主任助理姚飞等业内重量级专家学者悉数到场并致辞。

  “首创置业已是一个多元的门类相对比较齐全的公司,它不会因为限制了商用房或者是高端商用房,企业就束手无策。”这是新一届管理层达成的高度共识,在房地产经营逻辑已经完全逆转的当下,首创选择了多元化发展的组合拳打法。

这个让人颇有新鲜感园区所代表的正是首创集团深耕运营文创产业的能力。首创集团自1995年组建以来,始终以共建美好家园为己任,助力首都经济社会发展以及国家城镇化进程。首创集团坚持改革,锐意进取,立足北京、布局全国、拓展海外,努力打造具有国际竞争力和国内领先的城市综合投资、建设、运营服务企业集团,拥有5家上市公司,总资产超过2800亿元,享有响亮的品牌知名度、美誉度和社会影响力,连续多年跻身全国500强。

郎园Station是首创郎园今年继石景山郎园park之后,实现品牌及运营管理输出的第二个项目。

图片由郎园提供

首创集团党委副书记、总经理李松平正式启动了首创非遗创新发展平台,并发布“首创非遗创新发展平台倡议书”。旨在汇聚各届资源,与广大有识之士一道,构筑非遗可持续发展新生态,推动非遗走进时代,架设起联通历史与未来、传承与创新、民族与世界的桥梁。

  进军文创产业

目前,首创集团已构建起以环保产业、基础设施、房地产和金融服务为核心的四大主业。近年来,首创集团深度融入国家战略,围绕北京市“文化中心”建设,利用自身房地产的投资能力、运营能力、融资能力收购多个项目,搭建起具备投资、运营的集团总部平台架构,推出第五大业务板块——文创产业。这是首创集团在新时期、新目标大背景下,对首都文化中心建设及创新发展做出的崭新实践。

这得益于首个文创园区郎园vintage的成功。经过8年时间的运营,郎园vintage的文化活动开始渗透到周边人群的日常生活中,成为一定程度上的区域文化中心;商业层面,作为主要收益的租金已超过周边5A级写字楼的水平。

随着文化创意产业的高速增长,北京市一批文创园区有力推动了文创产业规模化、集约化、专业化发展。首创集团做为一家隶属于北京市国资委的大型国有集团公司,积极响应文化自信国家战略和北京市文化中心定位要求,把培育发展文创产业作为公司第五大业务板块。而在城市的发展过程中,城市土地日渐稀缺,旧城改造成为大势所趋。大规模的城市更新需要大量的人财物的支撑,而通过发展文创产业,实现对市中心旧厂房的重新利用,既可以保存城市历史的痕迹,又能够节约旧城改造的费用。因此,首创集团为了保留老北京的城市记忆,遵循“保留城市记忆、低碳环保、数字化园区”理念,在保留工业遗址旧厂房建筑的基础上,打造出集创意office、创业孵化、演艺空间、艺术中心、时尚商街、创意美食汇萃等多元素自然融合的文化创意产业园区——郎园。

李松平在致辞中指出,首创集团希望打造一个全国性、复合型的非遗创新发展服务平台,为政府、设计企业、非遗传承人、消费者等各方,搭建一个资源整合、需求对接的桥梁和纽带,同时全面支持非遗的体验、传承和生产性保护。

  如今的标杆房企阵营,多数是依靠地产开发主业迅速做大规模的,企业基因里没有产业要素。但对首创来说,集团产业由重组之初的100多家经济实体,涉及四、五十个行业的产业格局,逐步调整为环保行业、基础设施、房地产和金融服务为主的四大业务板块,在多元化产业结构布局和强化各产业之间的协同发展方面,早有根基。

威尼斯官方网站 3著名书法家吴震启为首创郎园赠送墨宝《涛声入梦》

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园区的不断发展,文化园区内部也不断的变化,文化品牌效应的不断释放,文化产业园区多重功能逐步显现。园区内文化与科技、文化与旅游、文化与商务、文化与金融、文化与休闲、文化与创意的融合不断深入。北京郎园Vintage以“空间内容 内容运营”为核心,融入城市公共文化,策划组织公益讲解音乐会、良阅书房大型儿童绘本展、大型新媒体公共艺术展等丰富多彩的文化活动,吸引了大量市民前来参与,成为市民文化休闲消费的新场所。以郎园为代表的一批运营成熟的园区模式和经验开始在全国范围内推广。探索出“一园多点”的模式,在北京、上海、天津、河北等省市建立了连锁园区或合作园区,实现了园区品牌和模式的输出,示范引领和辐射带动作用日益凸显。

随后,首创置业文创与产业发展事业部总经理燕山,在进行首创非遗创新发展平台的推介演讲之后,正式发布了首个非遗主题园区——位于北京东城区三露厂的“詠園”。以实际行动开启首创置业文化板块。

  事实上,进军文创产业,是首创体系内布局的第五大业务板块,但却不是突然杀进这一领域。据首创方面表示,在文创领域,郎园Vintage是首创旗下的文创产业园之一,是CBD核心区唯一大面积低密度厂房改造项目,主要包括创意办公、体验式商业、艺展中心和设计型餐厅等主要业态,同时涵盖6个孵化器 创客空间、多个高端定制设计品牌。目前,郎园已经实现规模复制和管理输出。

未来,首创集团将加大文创产业投资布局,加快文创产业资源整合和项目落地,目前已锁定了19个优质项目,预计今年有一批项目将陆续落地。同时,集团也希望在文创产业方面有比较大的突破,形成一个新的业务增长点,在体现首都国企服务文化中心建设的历史使命和责任担当的同时,更好地调整优化集团产业结构布局。

往前追溯,郎园vintage是一个偶然性的项目。囿于该地块的特殊性、地产开发的种种规则,首创置业决定自持并尝试将其发展为文创园区。2017年,北京市委书记蔡奇视察郎园vintage,来自政府层面的肯定让其被视为文创标杆,首创置业也开始向文创产业板块发展。

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国家级非遗大师、象牙雕刻传承人李春珂表示,首创是第一家来做非遗资源整合的企业,为非遗保护做实实在在的事,体现了首都国企的担当。

  此外,在文化科技领域,首创集团与中关村发展集团联手共建中关村集成电路设计产业园(IC PARK),园区采用“基地 投资 平台 服务”的发展新模式,是承接集成电路设计企业的专项园区。

作为首创集团的直属公司,首创置业已深耕房地产行业20余年,拥有包括住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体、土地一级开发、产业地产在内的强劲综合实力,同时也具备着文创产业投资运营的丰富经验。首创置业以自身作为主平台特别成立了文创产业事业部,专门来做文创产业。其中,最具代表的便是郎园Vintage,地处CBD核心区,北临长安街,南到通惠河北路,是CBD核心区唯一大面积低密度厂房改造项目,其园区原本是万东医疗设备厂,十余座砖墙老厂房建于上世纪50年代到80年代。

这带有颇为浓重的政治使命。事实上,这也是正处于旧厂房改造时期北京的基本面,建国后定义为工业城市的北京,目前有将近2500万平米的老旧厂房“遗产”在北京产业结构调整和疏解非首都功能推进的当下,盘活这些空间成为城市建设的一项工作。

图片由郎园提供

发布会上,首创非遗创新发展平台负责人李跃代表首创置业与中国纺织工业联合会、北京设计学会、中国非遗保护协会职教专委会、丰职集团非遗与设计学院、三露厂及燕京八绝八位传承人签署了战略合作协议,各方将共同推动首创非遗创新发展平台的发展,为非遗保护开启创新发展的新篇章。

  值得关注的是,文创产业将是首创未来颇为看重的一个业务板块。2017年10月份,首创集团旗下首创置业成立了文创与产业发展事业部。作为文创产业领域的专业化管控平台和一线业务公司,其大致布局五个细分领域:一是传统文化创新领域,包括非遗、民族文化的创新发展和产业化;二是创意设计领域;三是文化 科技领域,包括数字内容、人工智能新媒体、电子竞技等;四是文化旅游、体育运动、休闲娱乐领域;五是文化金融融合领域。

2009年以来,首创集团所属的首创置业以延续历史,引领未来为宗旨对这个园区进行了改造。园区集创意机构OFFICE、国际创意商街、时尚艺展中心三大功能于一体,购物、餐饮、秀场、办公有机结合创造出舒适的办公、商业与休闲空间,吸引了包括腾讯影业、罗辑思维、CCTV北京记者站在内的互联网、影视投资、文化创意、高端定制设计、休闲餐饮等50余家活力企业入驻其中。

威尼斯官方网站,更大意义上,在北京建筑记忆不断受到破坏的既定事实下,老旧厂房的改造意味着一段城市历史的保留。此外,其所代表的城市更新也见证了产业的迭代,其从侧面记录着一座城市的发展。

文化产业园区对城市空间改造更新的进程,实质是对城市经济、社会、环境的整体复兴,在中央和地方政府都加强对文化创意产业的统筹规划,加快推进国家级创意产业园区的建设进程,培育和推广了一批具有自主知识产权的龙头企业和文化产品。在积极的产业政策推动下,创意产业园区也将迎来美好的发展前景。未来,我国文化创意产业园将朝着国际化、融合化、虚实结合的方向发展。

首创非遗创新发展平台是首创置业重点打造的复合型非遗创新发展平台,集非遗传承、设计创新、技术研发、销售体验、传习实践、园区运营、投资孵化于一体,旨在以产业创新促进非遗保护与传承。

  目前,首创置业储备的文创园区项目约19个。据公司表示,未来将立足北京、辐射全国,重点挖掘老工业厂房等存量物业和集体产业用地等增量空间,轻重结合,有序推进。

目前,首创置业已成功复制了“郎园”品牌,将郎园模式推广到其他文创项目。2017年在石景山增开新园——郎园Park,自此东西郎园沿长安街并蒂齐开;2018年3月,位于北京规划中第四使馆区的郎园Station开始酝酿。

今年4月份,北京市发布指导意见,鼓励社会资本参与老旧厂房的升级改造。铅笔表示,北京的老厂房改造已经来到了政策、资本等均契合的时间窗口,而首创郎园或许有一定的行业意义。

圆桌论坛深度探讨 让非遗实现自我造血

  强化轻资产运营模式

郎园vintage为何成功?

启动仪式之后,在由北京国际设计周策划总监曾辉主持的高峰论坛圆桌会议上,首创置业党委书记李晓斌 ,与非遗与设计专家、民盟北京市委专职副主委、北京设计学会创始人宋慰祖,中国非遗保护协会职教专委会主任、丰台区职教中心学校校长赵爱芹,中国纺织工业联合会非物质文化遗产办公室主任张家洲,2017年度中国纺织非遗推广大使、经济日报新闻策划室主任许红洲,燕京八绝非遗传承人代表、2008奥运会奖牌设计与制作人张铁成等就非遗的创新化传承话题展开了深入讨论。

  产业园区开发和运营,由于投资、改造、运营活动本身就存在投资回收周期长、盈利空间有限的特点,以往多偏重于重资产模式,但对于一线城市来说,产业外迁留下的大量空置厂房等闲置资产给予了文创产业升级发展的新空间。

威尼斯官方网站:首创集团加大文创行当布局,让知识拉动城市进步。虞社很早就成为了部分北京文艺片迷的固定“电影院”,区别于院线电影,这里会经常组织一些文艺片导演的专题放映。

专家们各自就如何与“非遗”结缘,如何帮助传统工艺等非物质文化遗产走进当代社会、更好地融入日常生活,让“久居深闺”的非遗实现“自我造血”,在不破坏非遗生态的前提下实现非遗的产业化等话题进行了研讨,对非遗的抢救性保护等议题提出了建设性意见建议。

  鉴于此,首创方面向《证券日报》记者表示,以获取土地为主要内容的重资产投资模式将不是首创的首选,首创开展文创业务的战略原则是坚持轻资产运营模式优先,轻重资产模式相结合,未来轻资产的比重更大。

11月18日,第七届中国独立动画电影论坛在虞社内落幕。这仅仅只是虞社一年数百场文艺活动中的很小组成部分,正是这些活动,让这个紧挨北京电视台,正面对着万达广场的文创园区郎园vintage开始成为CBD建筑森林中那个独特的存在。

特别值得一提的是,与会嘉宾结合北京地区非遗传承人的生存现状,以闻名遐迩的“燕京八绝”为发展范例,深入讨论了北京有利于非遗产业化发展的政策,以及非遗产业化对非遗传承人培养的助益。

  目前来看,公司将主要通过租赁、与物业方合作等模式获取项目运营权,对于合适的资产也可以通过资产收购的方式来获取。

商业层面,作为文创艺术园区,这里有穷游网、罗辑思维、得到、果壳网等明星互联网企业,也不乏凤凰网、腾讯影业、CCTV北京记者站、京视传媒等各自分属行业内的明星公司。郎园的租金并不低于周边写字楼,“我们现在的平均租金是12块每平,比周边不少5A级写字楼都高”,铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅

赵爱芹认为,国家倡导传统文化要融入教育的始终,专业院校既能帮助传承人以现代化方式包装和传播自身,将文化传承植根到每一个人心中,也能培养人才,让传承不绝,文脉有续。

  不过,产业园的选址也是有门槛的。首创方面表示,项目选址按照北京市文创产业发展规划引导和各区县的产业引导方向,综合考虑产业主题、城市功能、载体特性、客群需求等因素,对存量项目进行综合研判和定位。

“在CBD盖一座三百多米的大高楼,把它卖了能挣多少钱”,首创置业总裁钟北辰在一场行业峰会上表示到。将时间点前置,郎园vintage实则是一次“无心插柳”的尝试。

此外,论坛还关注到,目前进入非遗生产性开发领域的企业并不多,并且以民营为主,且多为就单个非遗项目进行产业化开发,很多是传承人自身参与投资运营,系统化大平台稀缺。在这种大背景下,首创置业党委书记李晓斌与大家分享了做非遗平台的初衷、优势和愿景。

  至于在商业模式方面,首创方面坦言,将主要通过开发建设、园区运营、内容植入、资源整合,在各细分领域打造一体化的文创产业平台,并主要通过园区经营、内容生产、产业投资、品牌推广等活动获取收益回报。

郎园vintage的前身为北京万东医疗器械厂,2009年房地产国企首创置业负责对这片老厂房的重新开发,但由于市政规划、项目地块、与周边社区级单位的关系等等原因,首创置业放弃了盖高楼的想法,而是尝试着能否将其作为文创园区经营起来。

李晓斌表示,首创非遗创新发展平台,是发挥国企平台优势,汇集全国优秀非遗内容、策划、设计、研发、营销、资本、教育等相关产业化要素资源,打造的复合型非遗创新发展平台。是首创置业在新时期、新目标大背景下,对首都文化中心建设及创新发展所作出的崭新实践。

  另据首创方面向《证券日报》记者表示,从长期目标来看,以文创园区开发为平台,逐步向文创产业综合投资运营领域延伸,有选择性投资设计服务、新媒体等产业,并由聚焦首都走向布局全国,使集团文创板块的资产、收入、利润规模与其他四大板块规模相当,发挥重要的增长补位甚至替代作用。

2014年首创置业内部进行业务调整,将运营和开发拆分开来。赵春燕作为文创园区运营业务的实际负责人,开始重新思考郎园的运营模式,“既然是做运营,就想着能否为集团探索出一条轻资产的业务线”。

担当使命抓住机遇 推动非遗创新转型

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非遗是以非遗传承人为创造主体,文化产品应用于生活和审美艺术的统一整体。然而,目前我国非遗传承人发展空间狭小且断代严重,产品理念与时代脱节,难以融入市场和大众生活,生存状态不容乐观。

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一切都在摸索当中。例如,郎园vintage2号楼的改造经由美国一家建筑事务所设计,做了很多外立面的美化,成本增高的同时也让老厂房失去了原先的味道。如何平衡改造成本、园区风貌和后续物业租金的回报,是摆在运营团队面前的问题。

与会专家认为,非遗之美需要拯救,需要滋养,需要焕新。中国艺术研究院研究员、博导、中国民间文艺家协会副主席苑利认为,非遗保护关键在以人为本,传承人的任务是让国家文明不断流,必须给与传承人宽松的发展环境,而企业能参与到非遗保护中去,空间是无限大的。

彼时陈可辛工作室的入驻为运营带来了启发,“他们特意将外边墙皮扒掉漏出很斑驳的红墙,装修出来特别酷,成本又低”,于是郎园运营团队转换思路,将大部分预算花在了“基础设施”建设层面。

这对首创置业来说是挑战,更是机遇。在全民关注非遗保护的大趋势下,急需一个系统化综合型的大平台,来带动非遗产业化大踏步前进,给传承千年的宝贵技艺注入强劲的动力。首创非遗创新发展平台,正是让致力于非遗保护的各方实现资源互通、价值兑现的平台;是推动非遗自我造血,创新转型的平台。

更重要的是,这样做保留了原工业园区的遗址样貌。铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅,在最开始投入的数千万费用中,有三分之二放在了电力、燃气、网络通讯等基础设施的改造上。

近年来首创置业深度融入国家战略,将非遗创新转化作为优先发展方向。据介绍,首创置业将投入50亿文化产业基金,非遗创新发展将成为该基金重要投资方向。

运营上也经过了一轮调整。此前郎园vintage更多的工作放在了内部入驻公司的互动交流上,从2015年开始,团队想要将其打造为区域文化中心,“仅仅把它作为写字楼来用就太亏了”。

首创非遗平台以实体非遗主题园区为依托,以文创产业基金为抓手,以非遗文创产品的内容生产为核心,着力于打造完善的非遗活化和创新应用的产业链。

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据了解,“詠園”计划于2018年底启用,并逐步投入全面运营。园区内设立了面向产业界的功能模块:非遗展示体验中心、大师工作室、双创平台、院校研发实践基地、非遗总部基地,以及融合衍生开发、设计分享、投融资、咨询、策划、营销推广的价值提升平台等;同时也规划了体验式培训、非遗生活方式体验、非遗作品及衍生品销售等面向消费者的功能区。

郎园虞社进行的文化活动

“我们的目标是在首都核心区力争打造‘见人、见物、见生活’的京津冀乃至全国标杆性的非遗主题文创园区。”李晓斌满怀自信地说。

承载这一目标的主要是两大空间:虞社演艺空间以及兰境艺术中心。内容属性上,虞社偏向于电影、演出、音乐以及“大师”讲座等活动,而兰境艺术中心更偏艺术性的活动,例如每年的新媒体艺术展即在空间风格简明的兰境举行。

大美非遗,创时代生活。首创置业积极响应文化自信的国家战略和北京市文化中心的定位要求,以产业化运营让非遗文化能真正做到见人、见物、见生活。未来还将有更多的优势资源不断汇入,为文脉赓续保驾护航,助非遗之美历久弥新。

铅笔告诉我们,郎园vintage并不想做某个单一的文化品类“据点”,“我们有电影、音乐、戏曲、文学、诗歌,甚至摇滚,特别多的线”。据统计,每年郎园vintage举办的大小活动约400场次。

特别需要注意的是,虞社等空间是郎园的自持物业,基于此郎园vintage才有更高的自由度展开各种各样的活动。手握物业,这也是郎园区别于全国大多数文创园区的最大特点。

“我们在这个园区自持了10%的面积”,铅笔算过一笔账, 如果将这些物业空间租售出去,收入也非常可观。但结果则是,让渡一部分商业空间做文化内容,“反而使得整个园区的价值得到了提升”。

物业租金体现了这一变化。郎园vintage2010年刚开园时,周边租金6块时,郎园5块多,2014年实现了反超,一直持续到现在,郎园已经超过了CBD区域平均10块的租金水平。

何以支撑高租金?铅笔表示到,一是CBD区域唯一低密度的工作空间,“文化类企业喜欢这样自由创意的空间”,另外她将其归功于运营,这是一个有温度的园区,导致了租金溢价。

郎园还在扩张其边界。虞社、良阅书房和人民智造都是郎园孵化的自有品牌,“人民智造是我们的一个联合办公空间”,这或许代表着未来郎园更丰富的产品输出和其商业前景。

“郎园”品牌全国输出

相对于南方城市群自由度更高地协调社会机构参与到城市更新项目中,北京所代表的政治性,让城市更新“进程”的发生具有某种自上而下的性质。

2017年,北京市委书记蔡奇视察郎园vintage项目,过程中蔡奇指示,首创作为市属国企,要拓展文创发展领域,积极参与文化中心建设。

“这等于有了一个政治任务”。来自政府的设计成为郎园质变的关键点,自此,郎园开始了公司品牌化策略,围绕首创集团的产业资源和首创置业25年28城的业务深耕,首创郎园的全国化战略也随即开启。

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彼时,郎园已经被石景山投促局引进,负责原博古艺苑工艺品市场和北方旧货市场的改造提升工作,新的园区命名为郎园park。2018年3年,郎园Station落地,成为首创郎园品牌输出的第二个重要项目。

郎园Station前身为北京纺织仓库,始建于上世纪60年代,曾长期担负着北京纺织工业原材料的供应与仓储,这种计划经济时代的产物跟不上新世纪形式,在郎园运营团队接触之前,半闲置状态已有多年。

北京纺织仓库目前的产权所属方为江苏汉唐国际贸易集团有限公司。铅笔告诉娱乐资本论矩阵号河豚文旅,汉唐早在2016年就开始酝酿北京纺织仓库的改造计划,前后三次考察了郎园Vintage项目,后在全国多个运营团队中选择了“首创郎园”。

“他们并不需要一个二房东”,郎园深度的运营能力是汉唐认可的关键点。

郎园Station的文化层面定位是国际文化交流社区。这首先是由其区位决定的,纺织仓库位于朝阳区半截塔路53号,距离798艺术区仅两公里,同时处于第三、第四使馆区之间。相对国际化的“客群”结构致使郎园Station一定会往国际化打造。

这是一个更大的挑战。在运营团队的计划中,郎园Station将是多种业态聚落的综合体,艺术中心、展览馆、剧院、图书馆、健身馆、滨河体育公园等将汇集一起。面积上,郎园Station是vintage项目的三倍左右,由30多座老仓库群组成。

今年6月份,郎园运营团队为纺织仓库内的一座老火车站进行了国际招标, “特别关注到人在里面的流动性”,这是“Station”名称的来源,铅笔表示这将会是纺织仓库的标志性空间。

最近,铅笔和她的团队一直在思考的是设计师聚落如何成为项目的创新源头。为此郎园Station正在邀请有艺术想法的跨界设计师或者梦想家“落地”,“共同探索未来城市生活的多样可能”。

郎园此前的运营“打法”也将延续在新项目中。其自有品牌将直接复用到这个项目中,此外铅笔表示,运营团队在Station项目中的自持物业面积会高于vintage的10%,“我们会做一个将近1万平米的文化中心”。

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郎园station业态规划布局图

郎园是这轮北京旧厂房改造项目中的典型案例,如果说其“扩张”来源于政治任务,那么在郎园本身的发展中,其过程就一直是同政策互相撕扯并推动行业进步的。

很长一段时间里,内地城市建设依据于开发体系,“法规是非常健全的,但城市更新方面的配套政策依然缺失”,这造成了很多后续问题,例如旧厂房工业用地之上的公司、机构办理各种执照就很难,这是老厂房改造文创园的运营者遇到的普遍问题。

现实中,这形成了指向上支持文创园区发展,但又在制度层面造就了很多掣肘之处。

过去几年内,郎园在专家、行业会议等场合试图推进旧厂房改造文化空间政策的落实,首创郎园总经理赵春燕同时也是朝阳区政协委员,就此问题进行了提案。

2017年12月31日,北京市人民政府办公厅印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》的通知。对利用老旧厂房发展文化空间做了明确的政策指导,随后人民日报也发文,希望指导意见能够继续深入落地,“打通政策最后一公里”。

这成为这一轮北京旧厂房改造的政策节点,“建设全国文化中心,这个是势不可当的,相信所有的困难都是暂时的,一定会有解决办法”,铅笔说。

旧厂房改造与城市复兴

以旧厂房改造为代表的这轮城市更新,事实上是由几方共同参与的,城市发展、政府设计和房地产商精细化运营所共同推进的。

城市开发已经进入到了“存量时代”,这要求房产商做更精细化的运营,“城市运营是一件大事,房地产商还能再干二十年,但是城市更新和运营是一个永恒的话题”。

钟北辰表示,首创置业已经不再叫自己为开发商了,“我们叫房产商”房产开发依然是这家公司主业,但他们也将精力放在了城市更新项目中。首创目前拿到的老园区项目已经达到了19个,“争取在2022年能够达到100万平米的文创项目”。

在广渠门,首创置业拿下了三露厂项目,就是原大宝日化的厂房。钟北辰表示,非遗传承,设计创新,技术研发,销售体验以及自身孵化企业将是这个园区的主要业态。其预计将在2019年5、6月份开园。

北京市推进旧厂房改造的时间并不晚。2001年开始艺术家群体聚集到798厂,这便形成了后来的798艺术区,这成为最早的旧厂房改造示范田。新一轮的旧厂房改造则于近几年兴起,2018年4月份,北京市正式发布《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》,鼓励社会资本参与老旧厂房的升级改造。

调研数据显示,北京市腾退老旧工业厂房242处,总占地面积共计2517.8万平方米,其中七成处于待开发状态。并指出随着疏解非首都功能相关工作持续推进,老旧厂房资源还将进一步腾退释放。

一直以来,北京都被视作为一座失去建筑哲学的城市。以四合院为代表的老北京受到粗放现代化发展的吞噬,城市规划由于求大等原因而失去了建筑美感,北京的城市老记忆早已不完整。

今年9月份,铅笔组织了一场“寻根之旅”,在线寻找到了四百多位曾经在万东医疗器械厂工作过的老职工,邀请他们回家看看,“这些人一辈子在这个地方工作,对这里的情节是我们这代人所不能想象的”。

城市更新是一定程度上的挽救。铅笔对娱乐资本论矩阵号河豚文旅表示,已经有越来越多的资本开市进入到旧厂房改造以及更大范围内的城市更新中,这意味着,北京工业时代的历史或许将在这轮更新中得到保留。

除去保留历史的情怀,事实上旧厂房的园区改造面临着商业盈利的困难。“如果把那个地方拆掉,建成高楼大厦的收益是不是更高”,北京大学文化产业研究院副院长、北京大学教授陈少峰接受河豚文旅采访时表示。

陈少峰表示,目前市面上大多数竟由旧厂房改造的园区项目依然是房地产项目的运营思路,也就是通过物业出租来获取并不高效益。“未来园区持有方应该通过投资入园的企业,来真正获取文化产业收入”,陈少峰表示。

陈少峰将园区发展定义为四个历史阶段,第一阶段是物业持有方只是将园区作美化吸引公司入驻,第二阶段加上创业孵化,再往后是贾入园投资,“我认为4.0的版本是将前三个阶段都含括进来”,已经有园区在往这个方向发展。

旧厂房改造在内地发展至今已有了20余年时间,伴随着体验经济的发展,以体验、游乐消费为特色的厂房综合体改造模式也成为代表模式。例如,郎园station在一定范畴内就是在走综合性体验园区,而非单一的办公等场域。

新首钢地区也是这种规划模式,据悉其整体空间结构为“一轴、两带、五区”,是集生态、景观休闲、国际交流、冬奥运动等位一体的综合空间。在未来,这可能是北京西部最大的生态空间。

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首钢规划的滑雪大跳台中心

或许未来,北京这座建国后的工业城市,其旧厂房改造后的园区将成为版图式的存在,更大意义上,其所构建的园区文创生活也是某种城市文化复兴。

清华大学建筑学院副教授刘伯英说:“城市复兴是通过对一些老区和工业遗产进行保护和更新,使原来板结的城市、僵死的城市重获新生,城市复兴是一场城市的社会运动”。

考验北京这轮城市“社会运动”的帷幕拉开速度越来越快了。

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