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羊城晚报讯 记者张爱丽报道:消费者的观望情绪,使得广州一些房产中介压力增大。“我已经两个多月没有卖出去一套房了。”羊城晚报记者近日走访广州二手楼市时,有房地产中介人员表示,现在日子很难过。

议价空间增大,出手周期拉长,济南二手房市场继续降温

威尼斯官方网站,日前,备受关注的《不动产登记暂行条例》终于正式公布并公开向社会征求意见。记者昨日走访几家房产中介发现,虽然没有出现预想中的“抛售潮”,但是流向市场的二手房多了起来,价格也略有下调。不少买家仍处于观望状态,并不着急出手。

“房子是用来住的、不是用来炒的”,在中央调控政策明确要求下,去年以来全国主要城市实施了多轮调控,多主体供给、多渠道保障、租购并举等政策加快推进,且截至目前,多个城市已陆续上线政府住房租赁监管服务平台。而且针对房产中介乱收费、隐瞒房屋真实情况、发布虚假房源等乱象,相关职能部门更是出台了一系列严厉政策。

房源激增加深观望情绪 北京二手房降价趋势确立

成交周期不断拉长

威尼斯官方网站:有中介称两月没卖一套房,二手房成交环比下滑15。济南的二手房市场降温明显。国家统计局公布的数据显示,上月,济南的二手住宅销售价格环比下降0.2%,这已是连续第二个月下降——4月份环比下降了0.3%。

近段时间二手房源增多

市场、政策、行业竞争,多方面因素正集中“搅动”着房产中介行业既有生态,那么在当前,该行业现状如何?随装一网来了解一下。

蔡胤

“我们店现在可以用‘门可罗雀’来形容,很少有看房的登门,偶尔有租房的客户过来,”花都一房地产中介小刘日前和记者聊天时不断叹息,“今年以来买房的人不断减少,尤其是最近几个月,以刚过去的11月为例,我们店总共只促成了两套房成交,而且售价都比市场价低10%左右。”

经济导报记者近期在济南一些二手房中介门店走访时了解到,二手房房源挂牌数量节节攀升,成交周期不断拉长,议价空间增大,市场观望情绪比较浓厚。

今年上半年全国楼市低迷,据国家统计局8月13日发布的数据显示,7月份,13.7%的全国房地产投资、销售同比增速已创下近5年新低。但是在广州,3月以来二手市场却悄悄地热了起来。在走访过程中记者发现,流向市场的二手房源多了起来。在龙洞附近几个小区的几家较大的房地产中介表示:“这段时间来放盘的人逐渐多了起来,房源比较充足。”

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楼市成交疲软的现实下,“看空楼市”、“业主降价百万元抛售”等传闻,正纠缠着北京的二手房市场。

而南沙一地产中介的杨姓销售顾问则告诉记者,自己已两个多月没有卖出去一套房,而之前通常是两周左右或者20天左右可以卖一套房,市场好时更曾经一个月卖出五套房。

主攻新房业务

此外,二手房的价格也略有下调。“像这套80平方米的房子面积适中,可以看到植物园,之前业主都放3万元一平方米了,现在价格只要2.7万多元。”据中介称,现在放盘的业主在出价方面都比较保守,不会出现之前有业主先出高价探探市场再慢慢卖的现象。

中介经纪人:业务量缩减七成

《第一财经日报》记者最近在市场走访时发现,楼市的低迷正在影响业主的价格预期,二手房报价普遍下调。与此同时,二手房供应量正急剧上升,陡然增加的供应,又加深了买方观望的情绪。

广州链家的最新统计数据也显示,11月广州二手房的房源成交周期比10月增加8天,为91天。也就是说,差不多3个月才能卖出一套房。

炎热的夏日,周末,位于济南燕山立交桥附近的一家二手房中介门店内,有些冷清,除了四五名工作人员,并无客户上门咨询。

记者也采访了在广州拥有多套房产的业主。黄小姐和她的丈夫做生意多年,积累了颇为丰厚的家产,光住宅就有8套,此前听闻国家不久后就要实行不动产登记和开征房产税,她从今年年初就开始卖房,现在陆陆续续已经出手了几套。她表示:“早年买房价格低,现在即使房价下调也赚了,政府实行新政策后不知道房价到时候会有什么新变化,所以还是早卖早好,出来的钱可以去投资别的生意。”

地处上海镇宁路,因为大量的居家和工作人群,这里本应该是二手房租售非常活跃的地区,但区域内一家中原地产的门店经理张先生说,“现在就连市中心的二手房成交也很不理想,量只能做到以前的30%,一些品相不好的老公房挂牌半年以上也无人问津。而且成交周期也拉长了,有些能达半年之久。”

让价出售

在广州二手房房源成交周期拉长的同时,库存房源也在攀升。记者日前查询广州链家官网发现,挂牌房源为30899套。而在今年1月仅为21000多套。这意味着,仅广州链家的二手房源库存量多了超四成。

该中介的经纪人王先生对经济导报记者说,天气也热,看房的人更少了,比三四月份冷清了。挂出的房源是不少的,有一个小区在售的两居室房源能达到70多套。纯南向户型报价低的有210多万元的,价格基本是从去年下半年开始往下降的,当时降得厉害,现在还算是稳定些了。

专家称不会出现“抛盘潮”

谈到市况,太平洋房屋的王经理也颇感无奈:“现在平均一个门店一个月的成交只有1~2套,以前一个月能成交6~7套。来门店的客户很少,成交和租赁都比较低迷,不少经纪人业务少,收入下滑,这就是行业现状。”

“东三环62平方米两居室,单价4.1万元/平方米,满五年业主唯一住房,有钥匙可随时看房。”5月3日下午,在北京从事房产中介的张敏将这套二手房的信息编辑成手机短信,逐一发给客户,尽管今年3月份后该小区同户型二手房成交均价超过了4.7万元/平方米,该房源业主一周前还是决定再降10万元出售,但目前有意向的买家仍不多。

事实上,广州的二手房源远不止这些。加上房天下和其他中介所代理的二手房源,市场上的房源数量众多。

在这家二手房中介店内竖立的楼盘信息表中,有多个一手楼盘,不少位于济南的东部热门区域。

记者致电广州多家房产中介后了解到,广州二手楼市最近总体放盘量没有明显增多,在价格上,无论是豪宅还是一般住宅都有所松动。

成交淡了,带看量自然不高。业内人士在上海多家中介门店了解到,现在各中介一天的带看量只有5~6组,远低于去年高峰时期的数量。买卖双方处于博弈状态,买家纷纷持观望态度,并不急于出手,而卖家也咬着价格不松口。

昨日中午,记者在北京国贸以东的一家中介门店里看到,店内没有客户,置业顾问小郭将内部系统打开,搜索出附近一个2000年前后建造的板塔结合的小区房源,在“售价”一栏,记者发现,价格数字不再是红字居多,而是多为绿色,数字后的箭头向下,表示该房源正降价出售。

广州链家市场战略官周峰分析认为,目前不少改善型买家手握多套房源,为了换房,需抛售名下房产。此外,市场不断流传房产税的消息,加上市场低迷,不少业主不敢手握多套房产,因此很多房源被挂出。链家方面还表示,市场观望情绪浓厚,虽然不少业主有一定的议价空间,但买卖双方较难达成一致,导致房源去化难度较大。

王先生告诉经济导报记者,位于济南奥体中路即将开盘的某楼盘,过会儿要来到店里“宣讲”一下,他们这些经纪人一起都听听。

合富辉煌首席市场分析师黎文江表示,即便年底出台不动产登记条例,广州二手楼市也不会有大量盘源放出来,因为这个条例吹风都吹了几年了,广州不少有多套房的业主早已出货。

张经理直言,成交如此低迷,人员流失、门店收缩,这些或许是随之而来的“剧情”了。

这一小区临近地铁一号线大望路站, 2012年10月前后,该小区100平方米左右的二手房,成交单价在3.4万元/平方米上下,今年初曾一度超过4.3万元/平方米。昨日,小郭告诉记者,在售的一套106平方米的两居室,属“满五年唯一免税房”,网上报价为420万元,单价不到4万元/平方米。

中介优化门店“御寒”

如今,各个房产中介门店都做起了一手房的生意,纷纷向客户推荐一手房楼盘。“我们这边主要是带看历下区、高新区、历城区的新楼盘。”王先生对经济导报记者说,有些重点带看的楼盘,每个月都有具体的完成目标,一些盘是有带看奖励的,有的是一个盘50块钱。

买家继续观望房价走向

王经理认为,现在只要是门店数量在七八十家以上的中介企业,基本处在亏损状态。后期,一些中介机构可能会视情况关闭一些效益不好的店铺,以此节省成本开支。

同是该小区的房源,小郭指着电脑屏幕上一套去年底报价370万元的房源说,今年2月,该房源业主主动将报价调低至350万元,3月份调低至340万元,本月进一步调低至320万元,但仍然没有成交。

值得一提的是,随着楼市步入冷静期,市场传出一些地区中介门店关闭或中介降薪的消息。不过羊城晚报记者近期走访广州二手楼市了解到,除个别门店关闭外,多数中介基本都在正常营业。

比新房价格明显偏低

一位房地产中介告诉记者,现在二手楼买家的热情似乎并不高,不少人都还在观望中。出现这样的情况,可能是受一手房成交低迷的影响,而且一手房盘源较为充足,对二手房的交易也有影响。

二手房成交环比下滑15%

二手房的这种价格调整,在最近的北京并非个别现象。链家地产市场研究部统计的一组数据显示,2014年以来,随着市场表现持续冷淡,市场预期持续下行,房源出售难度整体上升,近阶段北京二手住宅市场基本失去价格上涨的动力,北京新增二手房源挂牌均价环比下降2.5%,调价房源中,降价占比达到了87.1%,在链家成交案例中平均议价空间为3.2%,比3月增加0.2个百分点。

不少中介在接受记者采访时都表示,已做好“过冬”的准备,虽然不会大规模关店,但正常的开源节流是必需的。一大型中介相关负责人告诉记者,今年年初,该公司便开始对一些成交能力不高的门店进行优化,对相关工作人员也进行了重新配置,同时通过提供更优质的服务来提升成交量。

济南市民李女士就是被中介打出的一手楼盘广告吸引,最近在济南东部考察了几个新楼盘。

在一中介门店前,有些市民在看楼盘价格,但当中介上前推荐时,不少人都表示自己先看看,并不着急买。记者随后采访了几位市民,他们纷纷表示自己还在观望中。一位在询问房产的顾客表示:“现在二手房价格比一手楼便宜不了多少,等价格再低点才会考虑买。”

不仅一线市场的行情低迷,数据层面也不太乐观。上海链家市场研究中心数据显示,10月上海市二手住宅成交套数为1.05万套,环比下降15%,新建商品住宅方面的成交量也环比下降41.83%。

卖方价格主导能力也在下降,交易中的让价幅度有所上升。这种让价景象的背后,是最近北京楼市成交疲软的现实。刚刚过去的“五一”假期,北京楼市交易冷淡,二手房成交量创出历史新低。链家的数据还显示,通常“五一”假期期间,北京二手房日均成交量与4月相比会下降70%~80%左右,而今年这一降幅达到95.8%。此外,今年5月1日~3日,北京市二手住宅网签量仅为31套,与去年“五一”期间相比下降了82%,成交量为近六年来最少。

一二手房价仍倒挂?

“我原本是考虑二手房,后来一想,买二手房还要加上各种税、中介费,确实不如一手房划算。”将要搬到汉峪金谷上班的李女士打算在该区域附近购置一套房子。

“原先行情好的时候,整个上海一个月有5万多套的交易量。”自上海调控政策出台后,二套房首付需要七成,许多客户拿不出这么多首付,购买力大幅下降,因而如今一套二手房的成交周期也比以往长了很多。

另据亚豪机构统计数据,4月,北京市二手住宅总成交量仅为7616套,为近11个月以来最低水平。

二手房市场下行,一手房同样面对挤压。链家提供的数据显示,11月广州全市一手住宅网签量为4849宗,环比10月减少32.2%。

“我最近看了看东部长岭山片区金域华府小区80多平方米的精装两室。”李女士告诉经济导报记者,“新房,纯现房,在售楼处,各种优惠算下来总价180万左右,合着单价2.1万多。”

从市场需求来看,刚需还是大于置换需求的,1000万元以上房源成交量总体较小。来自上海链家市场研究中心的数据显示,今年10月,二手房300万元以下成交量占比25%,300万~500万元占比40%,而1000万元以上仅5%。

成交价格方面,链家方面的数据显示,今年4月,北京二手住宅成交均价为3.07万元/平方米,环比微涨0.5%。但从近期在售房源挂牌价格的调整情况以及成交房源的议价空间变化情况来看,二手住宅价格松动的趋势已较为明显。

价格方面,在部分外围区域放开限价后,一二手住宅倒挂的现象仍未改变。链家广州相关负责人赖红颖提供的数据显示,11月广州一手房成交均价约19677元/平方米,二手房成交均价约为33102元/平方米。不过,业内分析认为,一手房供应和成交主要集中在郊区,放开限价的也主要在郊区;二手房成交则集中在市中心,价格自然较郊区的一手楼高。

“我又参考了一下这个小区挂出的二手房价格,相同面积的房源,报价低的不到170万,有些价格都还可以商量。”李女士对经济导报记者说,“二手房价格确实比新房偏低。不过,不满两年有高税,再加上中介费,也不便宜,要是价格还能再降一降,我可能还会考虑,要不就不如买一手房了。”

目前郊区的成交明显好于市中心。链家数据显示,上海内环内的成交比例只有13.67%,而外郊环则高达34.04%。

房源激增

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“像这种开发量较大的片区,有些人入手早,当时房价便宜,成本比较低。再加上有些人急于出手,这就造成了二手房价格明显低于新房的现象。”济南东部一家二手房门店中介对经济导报记者说。

这主要是因为偏远地方房屋总价多集中在300万~500万元,总价不高,购房者能够承受,所以相对成交量没有太大的波动。

“以前是拿着客户找房,今年是拿着房子找客户。”5月6日20点左右,在北京东四环与东五环之间的青年路附近,房产中介马平对记者感慨地说。

“这样的二手房,要想抓紧卖出去,价格还是要往下调的,金域华府小区前段时间成交的一套90多平方米的三室房,比一开始的挂牌价格降了10多万,这样算上高税和中介费,确实比一手房合适,买家才会考虑的。”上述中介对经济导报记者说。

“购买者观望了那么久,明年的购买力应该会好转吧,希望在下半年情况就能有所好转。”张经理说道。

马平做了4年中介,赶上了2012年3月二手房成交最为火爆的光景,去年一年,他所在的团队卖掉了约15套房子,今年春节后,房子越来越难卖,上个月只卖掉了一套房子,5月还没有进展。

买家和卖家都在观望

经纪人转战新房市场

在成交清淡的同时,马平发现,房源越来越多。以他所在门店主推的小区为例,春节前,在售三居房源总数为8~10套,春节后多出来10余套,目前有超过20套房源在售。而2012年下半年,该小区在售房源一般不超过5套。

对于济南二手房市场的降温,卖家深有感触。

楼市严控之下,购房者的置业意愿都明显减弱,这对于靠业绩提成获得收入的房产经纪人来说,是一个很大压力。

上文提及的大望路附近的小区也是如此。记者在小郭所在的门店获知,该小区目前有超过70套房源在售。房源详细信息上,很多都注明了“急需用钱”、“业主急售”等字样。

济南市民张先生在西客站片区有一套近170平方米的房子,“吴家堡片区拆迁那会儿,这房子能卖到320万,现在也就能挂270万,跌了10%以上,而且关键是挂了好长时间,还是卖不出去。”张先生对经济导报记者说。

据装一网了解,经纪人平均每月带客户看房达91次,高强度工作下也未必每月有成交,“价格谈不拢”、“买家想继续观望”都很难让一单业务做下来,这一情况让很多经纪人甚至是门店经理的收入都减少过半。

关于房源增多的原因,小郭分析,目前楼市下行预期明显,不少投资房业主选择将房子挂在网上一探虚实,若价格合适便不再出租,选择出手,若价格太低就先放一放。

“现在二手房,还是总价低的相对好买些,像我这套房子,挂了几个月,问者寥寥,真是不好出手。”张先生说,“我干脆先不卖了,自己先住着,等下一波涨价的时候再挂出去。”

随之而来的就是人员流失。从一位中介人士处了解到,原先上海最大的中介高峰期曾达到1600家门店,如今只剩下1100多家,人员流失高达1万多人。

近日,网上盛传的一份万科副总裁毛大庆的“内部讲话”提到,影响北京的二手房交易市场,住房联网的廉政政策是原因之一,中介单门店的单日挂单量从原来的5套房源,急剧增至10~12套房源,并包含大幅优惠,“某省某地级市公安局局长在北京销售的房子,在北京市场找了44家门店挂他的房子”。

有类似经历的还有刘女士。“现在二手房确实不好卖。”刘女士对经济导报记者说,“我在东边看中了一套新房,现在一套稍微大点的三室房子就得200多万,只能用原来的房子置换,要不这价格谁承受得起。所以,我要卖掉一套老房子,谁知卖这套老房子可真难,挂出去好几个月卖不动,老房子100多平方米,原来能报价230多万,现在报200万都没人来看。”

不愿换行的经纪人,则纷纷开始转战一手房市场,而且很多人已经不局限于上海,环上海的一些区域,比如嘉兴和杭州湾都是他们“攻占”的地域,据了解,环上海的一些一手房门店还在招人。

“要联网查产权,有些公务员怕不好应对,拿房子出来卖,也有这个因素。”马平认为,房源增多的原因,不乏廉政政策影响,但这个因素不是主要的。

经济导报记者注意到,链家的交易数据显示,最近5个月以来,链家每个月新增二手房房源整体呈上升趋势,今年1-5月份每月新增房源分别为1972套、2630套、4215套、5820套、6617套。

“我们公司会要求大家多做一些外地的一手房业务,比如常熟、无锡、周庄等地。”

马平称,春节前,不少业主在观望市场,希望过完春节后能卖出高价,这部分“看行情”的业主,近期感觉到了压力,纷纷选择将房子挂牌。

根据链家的数据,在今年1月,济南二手房挂牌均价为19706元/平方米,而到了今年5月,挂牌均价已经下降到19577元/平方米。尽管链家的数据仅是其自身系统的成交统计,并不全面,但仍能反应整体的市场行情——二手房在降温。

“中介行业短期面临的主要问题是,热点城市的存量房交易量持续低迷。”因此一些中介公司正缩减落地城市的开店数量,以及新开店的城市数量,来保证合理的利润范围和规模水平。

无论如何,房源增多让马平感到了压力:“现在买房的人一看房源出来越来越多,担心是不是房价要跌了,很多人都选择继续观望。”

“有些二手房尽管降价很明显,但实际上,之前挂出的价格也是虚高,有价无市。”上述济南东部一家二手房门店中介告诉经济导报记者,现在成交的二手房中,不少都是不断往下调价才成交的,基本都有议价空间。

但长期而言,张波直言,中介行业面临的问题就不只是房产交易了,大量租赁房源纳入政府控制的平台、品牌公寓不断兴起,这些新因素都将对大型中介机构在租房交易的佣金收入方面形成长久和持续的影响。

“今年以来二手住宅价格松动的迹象已较为明显,且呈逐渐扩大的趋势,价格下降的趋势已基本确立。”链家地产市场研究部张旭称,今年北京二手房需求端观望程度不断升级,近期市场持续疲软,未现明显任何回暖迹象。她认为,从“五一”假期期间的二手房市场情况来看,购房者深度观望的情绪未有任何改善,目前多数购房者认为房价未来还有进一步下降的可能性。

“现在二手房市场买家和卖家都在观望,买家担心价格会继续下滑,有的卖家也不想轻易降价,看着市场行情低迷,想等等再出手。”上述中介对经济导报记者说,“对于那些需要先卖掉手中房源再置换新房的购房者来说,一定要充分考虑到现在二手房出手周期长这个因素。”

另外,随着房源信息公平透明程度不断增强,类似58、安居客等互联网房产信息平台房源库不断完善,大型房产机构未来或面临极大考验。但随之,张波认为,独立经纪人模式或有机会大展身手,这或许是中介经纪人的一个新机会。

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